第1088期【法律知识】阴阳合同与真实意思表示

撰稿：房产纠纷组 伊珺卿、潘昊明、李心妍、赵丽君

排版：新媒体中心 倪雨涵

审核：新媒体中心 高妍

*图片来源网络

一、前言

随着社会经济的发展，房屋买卖租赁在当今时代市场下暴露出越来越多的问题，在房屋买卖交易中，“阴阳合同”长期存在，其中因涉及关于买卖双方“真实意思表示”而分为“阳合同”和“阴合同”。

阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份“阳合同”并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份“阴合同”才是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

下面，我们将就“阴阳合同”和其中涉及的“意思表示”问题逐一分析之。

二、相关问题

（一）房屋买卖交易中利用“阴阳合同”避税，是否影响合同法律效力？

根据《合同法》第五十二条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条规定，当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

司法实践中，一般而言，“阳合同”不体现当事人真实意思，不具效力，而“阴合同”若内容合法，则被法律认可，发生法律效力。

（二）在房屋买卖交易中利用“阴阳合同”少缴纳税费，有什么后果？

首先在民事责任上，房屋买卖交易中还存在双方约定由买方承担全部税费的惯例，此种约定因不直接损害国家税收而被认定为有效。如果双方再约定，因税费问题引起的一切损失都由买方承担，那么在民事责任方面，卖方有可能通过约定，将所有责任和损失转嫁到买方身上。

其次在行政责任上，虽然卖方可能通过合同约定将税收缴纳义务和民事责任转嫁到买方身上，但由于国家法定的纳税主体为买卖双方，故缴税时部分缴税手续还是以卖方名义进行，因此双方都存在构成逃税的风险。

最后在刑事责任上，《刑法》第二百零一条规定了逃税罪：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款，数额较大（5万）并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

三、典型案例

（一）案件事实

2010年，陈某从开发商处以64万元购买了13号房屋。2012年，在陈某尚未取得产权证的情况下，与丁某签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款56万元,家电、装修42万元,共计98万元。合同签订后，陈某向丁某交付了房屋，丁某向陈某交付房款70万元。

2013年8月11日，陈某针对13号房屋，又与孟某签订《房屋买卖合同》，约定陈某将13号房屋以149万元卖给孟某。陈某于2013年8月15日取得13号房屋的产权后，又与孟某签订了名为《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签合同，该合同中约定价款是65万元,双方于当日办理了房屋产权登记手续，孟某按照65万元的计税金额交纳了相关税费。孟某向陈某实际支付房款149万元。

丁某知道陈某又将房屋卖给孟某后，起诉至法院，要求确认陈某与孟某签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》即网签合同无效，并将房屋产权过户到陈某名下，理由是65万元的房屋价款严重低于市场价值，双方故意避税违反了国家法律规定。

（二）法院裁判

法院经审理认为，2013年8月11日,陈某与孟某就购买13号房屋签订了《房屋买卖合同》，为完成产权过户,双方于2013年8月15日进行网签，签订了《存量房屋买卖合同》。

双方于2013年8月11日签订的《房屋买卖合同》是设立双方民事权利义务关系的协议，而2013年8月15日签订的《存量房屋买卖合同》，系为完成产权过户而签订的网签合同，双方的权利义务关系并不受该网签合同约束。

丁某如认为陈某与孟某之间的房屋买卖合同无效，应当就陈某与孟某2013年8月11日签订的《房屋买卖合同》提出自己的主张，在该合同的法律效力未经司法程序确认前，丁某仅要求确认网签合同无效，法院不予支持。最后，法院判决驳回了丁某的诉讼请求。

（三）简要分析

在本案中，陈某与孟某签订的《房屋买卖合同》为“阴合同”，而在2013年8月15日取得13号房屋的产权后，又与孟某签订的名为《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签合同则是“阳合同”，本案中，“阳合同”由于并未进行产权登记，并未生效。

而“阳合同”无效不影响“阴合同的效力”。而陈某与孟某通过“阴阳合同”最终以严重低于市场价值的65万元成交缴税也损害了国家的利益。本案中，阴阳合同事实认定成立，就需要补缴税款。

四、总结

“阴阳合同”的存在，不仅会对房屋买卖合同效力造成不良影响，损害到买卖双方的合法利益，而且对国家税收、社会诚信、市场秩序等方面均有所危害，甚至可能造成违法犯罪。希望大家共同遵守社会和法律规则，促进市场良性向上发展。

本文由法援同学自己撰写，

不足之处，望各位指出！

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